Esti in cautarea unei locuinte? Nu te grabi, timpul lucreaza in favoarea ta. Asta nu inseamna sa nu cumperi o locuinta atunci cand iti place foarte mult.

Vinzi o locuinta? Grabeste-te, timpul nu iti este prieten. Asta nu inseamna sa vinzi la prima oferta, catre primul cumparator (chiar daca, statistic, s-a observat ca primele oferte de cumparare sunt, de regula, cele mai bune).

Daca te intrebi cand se vor opri preturile din scadere intreaba-te intai

DE CE SCAD PRETURILE LA APARTAMENTE
Raspunsul este simplu: la masa negocierilor, cei mai multi vanzatori pierd in fata cumparatorilor. Dar oare de ce pierd vanzatorii de 5 ani incoace? Arta negocierii spune ca daca vrei sa castigi intr-o negociere trebuie sa ai puterea sa te ridici si sa pleci de la masa negocierilor. Adica, trebuie sa ai, macar, o alta optiune similara. Cine are cele mai multe optiuni, cele mai multe alternative, acela isi permite sa piarda o negocierea pentru o anumita locuinta si de aceea, probabil, o va.. castiga. Astazi, cumparatorii au mai multe optiuni, au mai multe locuinte aflate la vanzare din care sa aleaga. Vanzatorii au putini cumparatori care le fac oferte.

Cumparatorii au mai multe optiuni pentru ca viata este din ce in ce mai grea. Veniturile scad, bonusurile dispar si apar reducerile de salarii. Oamenii isi pierd locurile de munca. Bancile ii executa pe cei care, in ultimii ani, nu si-au mai putut achita creditele garantate cu ipoteci pe locuinte. Statisticile oficiale arata ca 1 din 5 proprietari sunt in executare. Cel mai probabil, 1 din 3 romani care au ipoteca pe locuinta au probleme serioase cu rambursarea creditelor. Tocmai de aceea vor fi din ce in ce mai multe locuinte la vanzare. Oamenii isi vand locuintele mari, ce necesita si costuri lunare de intretinere semnificative, si se muta la locuinte mai mici sau impreuna cu alti membri ai familiei. Sau pleaca din oras si se muta in zonele limitrofe ori in zonele mai ieftine. In cautarea unor costuri mai mici, a unei vieti mai bune si mai sigure.

Din aceleasi motive, Vanzatorii au mai putine optiuni. Sunt mai putini cumparatori care sa isi permita sa plateasca preturile cerute de vanzatori. Pentru ca salariile cumparatorilor s-au micsorat si, cel mai probabil, se vor micsora in continuare.

In plus, in aceasta primavara, oferta bancara tocmai a suferit o ajustare in sens negativ ca urmare a noilor norme bancare privind riscul de credit. Cele mai mari banci ce finanteaza pe programul Prima Casa au ales sa ofere, prin acest program, credite doar pe lei. Trecerea de la euro la lei inseamna un credit mai scump, dobanda la lei fiind mai mare decat cea la creditele in euro. Asta pentru ca bancile platesc la fondurile atrase (in special, la depozite) dobanzi mai mari la lei decat la euro. Dar si pentru ca bancile au alternativa de a imprumuta Statul la o dobanda foarte buna dar mult mai putin riscant. In consecinta, cumparatorii se vor putea imprumuta cu o suma mai mica de la banca si, de aceea, vor face oferte de cumparare mai mici decat, sa zicem, acum 6 luni. De aceea, vanzatorii de acum vor vinde la preturi mai mici decat vanzatorii din decembrie. Iar situatia nu se va schimba decat atunci

CAND PRETURILE SE VOR OPRI DIN SCADERE
Avand in vedere cele de mai sus, vom sti cu totii cand preturile vor stagna pentru a putea incepe sa creasca iar. Cam la 6 luni dupa ce va iesi soarele in economie: dupa ce la televizor vom vedea mai multe stiri bune decat rele privind starea economiei si perspectivele acesteia, dupa ce BNR va opera reduceri succesive a dobanzii de politica monetara sau dupa ce BNR va reduce rezervele minime obligatorii ale bancilor, iar Statul nu va mai plati dobanzi uriase latitlurile de stat vandute bancilor. Vom vedea primele semne usor: vor incepe sa scada constant dobanzile la depozite, apoi la credite si vom fi asaltati de reclame la televizor privind creditele pentru locuinte. Deocamdata, bancile isi ling ranile si platesc pretul pentru lipsa unui management adecvat al riscului, pentru conflictele de interese din cadrul procesului de creditare, pentru viziunea lor pe termen scurt si schemele de bonus neadecvate.

Pentru vanzatori nu sunt vesti bune. Dar vanzatorii mai au o arma secreta: au aparut“avocatii” de vanzatori. Sunt agenti imobiliari care lucreaza in sistem de reprezentare si se lupta doar in interesul vanzatorilor. Ii recunosti usor: promoveaza locuinte la care au “comision 0% pentru cumparatori“. Companiile care lucreaza in sistem de reprezentare a vanzatorilor platesc din banii lor un plan elaborat de promovare a locuintei vanzatorului si cer loialitatea acestuia: “avocatii” de vanzatori sunt platiti atunci cand locuinta se vinde. “Avocatii” de vanzatori nu ascund adresa locuintei si colaboreaza cu toti agentii imobiliari, oferind jumatate din onorariul lor agentului al carui cumparator va cumpara locuinta. Sa vedem ce este de facut in conditiile actuale de piata.

CUM SA VINZI MAI SCUMP CAND PRETURILE LOCUINTELOR SCAD
Ai doua sanse: prin noroc sau prin strategie. Poti avea norocul sa vinzi catre un cumparator care nu este informat privind celelalte locuinte similare aflate la vanzare. Poti avea norocul sa vinzi catre un cumparator care vrea neaparat in blocul tau sau care vrea neaparat locuinta ta. Este cunoscut faptul ca, de cele mai multe ori, cumparatorul locuieste in vecinatatea locuintei sau are cunostinte ori rude care locuiesc in vecinatate. Totusi, sa nu neimbatam cu apa plata: la noroc este precum la loterie: platesti putin si speri ca tocmai tu, in detrimentul celorlalti proprietari cu locuinte similare din zona, vei castiga la premiul cel mare. In schimb, aproape de fiecare data vei avea frustrari si certuri cu cei dragi si iti va fi afectata stima de sine din cauza esecului. Vei pierde si banii de promovare si timp. Timp in care cumparatorii seriosi vor cumpara locuintele din vecinatate iar cei noi vor fi mai informati, cu mai multe optiuni si cu un credit mai mic aprobat de banca. Adica, mai putin dispusi sa negocieze aproape de pretul cerut de tine.

Alternativa este sa utilizezi o strategie de negociere multipla. Te-ai prins: solutia este sa organizezi o licitatie la care sa participe cat mai multi cumparatori potriviti, carora le place mult locuinta ta. Suna bine, nu? Poti avea o licitatie deschisa, la care cumparatorii sa se vada unii pe altii, sau poti organiza o licitatie mai simpla, la plic inchis. Afla cum sa negociezi cu mai multi cumparatori deodata in urmatorul meu post.

Lasă un răspuns

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile necesare sunt marcate *